重購土地增值稅 解說

自用住宅用地重購退稅

• 1. 土地出售後二年內重購，或先購買土地二年內再出售土地
  2. 新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額
  3. 原出售土地及新購土地所有權人同屬一人
  4. 出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並且在該地辦竣戶籍登記
  5. 都市土地面積未超過 3 公畝或非都市土地面積未超過 7 公畝部分
  6. 出售土地於出售前一年內沒有供營業使用或出租行為
  7. 如為先購後售案件，應於重購土地時，已持有供自用住宅使用之土地為適用範圍
   
• 二、檢附證件：

  1. 原出售土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本
  2. 新購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本
  3. 出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本（如無法提示，改立具切結書）
  4. 出售土地及重購土地之土地及建物登記謄本（建物證明文件）
  5. 原出售土地係按一般用地稅率課徵土地增值稅，檢附在該地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本及土地所有權人(有)無租賃情形申明書。

   
• 三、申請期限

  1. 先賣後買者於重購後申請
  2. 先買後賣者於出售後申請

   
• 四、申請地點

  原出售土地之主管稽徵機關

   
• 五、節稅情形

  就已繳納的土地增值稅額內，退還不足支付新購土地地價之數額

   
• 六、其他相關規定

  1. 重購退稅列卡管制，重購土地 5 年內再行移轉或改變用途者，補繳原退稅款。
  2. 重購退稅符合要件，沒有申請次數限制。
  3. 出售時沒有申請自用住宅用地稅率課徵者，也可申請重購退稅。
  4. 二年間出售與重購多處自用住宅用地，只要符合要件，可併計申請重購退稅。
  5. 90 年 1 月 1 日行政程序法施行後，重購退稅請求權時效為 5 年。

   
• 七、重購自用住宅退還稅款計算公式

  新購自宅用地的申報移轉現值－（原出售自宅用地申報移轉現值－已繳土地增值稅）＝A（如為零或負數，則不符合退稅要件）
  已繳土地增值稅款 ≦ A 時，已繳的增值稅款可全數退還。
  已繳土地增值稅款 ＞ A 時，可退還相當於 A 的稅款。

案例解析 王太太於 92 年 12 月 1 日出售自宅移轉現值是450萬元，且已繳土地增值稅款 50 萬元。王太太 93 年 12 月看中兩棟房子，想自其中選 1 棟，我們來算一算，這兩棟房子分別可退還多少稅款？( 甲屋土地現 值 500 萬元，乙屋土地現值 430 萬元。)

• 甲屋：
  新購自宅用地的申報移轉現值－( 原出售自宅用地申報移轉現值－已繳增值稅款 ) = 500 萬－( 450 萬－ 50 萬)＝A( 100 萬)
  已繳土地增值稅款≦A
  50 萬 < 100 萬
  **購買甲屋原來已繳的增值稅款 50 萬元可全數退回
   
• 乙屋：
  新購自宅用地的申報移轉現值－( 原出售自宅用地申報移轉現值－已繳土地增值稅款)
  430 萬 － ( 450 萬 – 50 萬 )＝A ( 30 萬)
  已繳土地增值稅款＞A
  50 萬 ＞ 30 萬

  結論：
  購買乙屋可退還相當於 A 的稅款 30 萬元